Новости

Чем обернется снос пятиэтажек в Москве для ипотечных заемщиков? Прозвучавшее в конце февраля заявление столичных властей о скором сносе всех пятиэтажек в Москве вызвало ответную реакцию банков, кредитовавших граждан на покупку такого жилья. Для снижения рисков утраты залога некоторые банки-кредиторы начали работу с заемщиками. Официальных данных, сколько именно квартир в подлежащих сносу хрущевках обременены залогом в пользу банков-кредиторов, нет. Несмотря на это, на квартиры в 8 тыс. пятиэтажек, подлежащих сносу по новой программе ликвидации хрущевок, приходится порядка 3% ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья в Москве. Но даже этими указанными 3% дело может не ограничиться. Есть мнение, что связи с квартальным принципом сноса, под него могут попасть не только пятиэтажки, но и панельные девятиэтажки. Ключевой момент при сносе кредитного жилья — своевременное переоформление залога. Если этого не произойдет, риски возникают как у банка-кредитора, так и у заемщика. Жизнь без обременения Ст. 41 закона «Об ипотеке» предусматривает, что если в связи с действиями муниципальных властей право собственности залогодателя (заемщика) на предмет ипотеки прекращается, то ему предоставляется другое имущество и, соответственно, ипотека распространяется на него. Впрочем, происходит это не автоматически, договор залога надо будет переоформлять. Заемщикам рекомендуется изучить пункт в кредитных договорах об утрате предмета залога и условий. Также в договоре могут быть указаны и условия (сроки и форма) уведомления банка и страховой компании о предполагаемом сносе жилья и способе компенсации предмета залога. Если все это прописано в договоре, действовать надо по инструкции, а если нет, то в каждом конкретном случае вопросы решаются в индивидуальном порядке. По смыслу ст. 41 закона «Об ипотеке», письменному заявлению собственника и с согласия банка заключается договор, определяющий переход права собственности на другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению, то есть в кредитном договоре может быть указано, что в связи с заменой предмета залога при регистрации договора одновременно государственной регистрации подлежит и обременение нового жилья залогом в пользу банка, а также составляется закладная на новый объект залога. Если между исчезновением старого и оформлением нового залога прошло достаточно много времени, то ключевым риском для заемщика может стать требование банка о досрочном погашении кредита, так как согласно закону «Об ипотеке» залогодержатель (банк), если его интересы не в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного погашения кредита и обращения взыскания на имущество заемщика. Игнорировать банк или затягивать процесс переоформления залога, заемщикам не рекомендуется. Своевременное переоформление перехода права залога с одного жилого помещения на другое,— наиболее рациональное решение для обеих сторон. Если заемщик не согласится на замену предмета ипотеки, суды, вероятнее всего, встанут на сторону банков. Следует заметить, что условия займа (ставка, срок, сумма) меняться не должны, так как в данном случае новый кредит не выдается, а меняется лишь залог. То есть, все условия кредитования по договору, в части сумм, процентов, и сроков, сохраняются; меняется лишь предмет залога. Банки тоже рискуют Есть мнение, что в связи с тем, что переоформление документов занимает время, причем в каждом конкретном случае индивидуальное, риски возникают не только у заемщиков, но и у самих банков. Такие риски связаны с рисками дополнительных расходов на резервы для банков, связанных с утратой объекта залога в случае сноса дома, так как имеет место так называемые необеспеченные ссуды. Что в свою очередь, повлечет дополнительные расходы заемщиков. Страховка от риска Риски утраты обеспечения, а как следствие — и заинтересованности заемщиков в погашении займа, банки хорошо понимают. В этой связи они сами принимают превентивные меры. К ним относятся как дополнительное уведомление заемщиков о возникающих рисках, так и жесткие требования к заемщикам информировать банк о судьбе залогов. Многие банки уже просят клиентов о необходимости в краткие сроки обращаться в банк после получения уведомления о сносе зданий лично при посещении отделения или в письменной форме. Указанная мера, может быть одним из условий договоров, обязанность клиента информировать банк в 10-дневный срок о получении уведомления о сносе дома. Еще одним побочным эффектом в ситуации тотального сноса пятиэтажек в Москве может стать резкое ограничение или и вовсе прекращение кредитования банками граждан на покупку жилья в такого рода жилом фонде, то есть отказ банков от принятия объекта в качестве залога, если такой объект является жилым помещением в доме хрущевского типа.