Покупка квартиры
При покупке квартиры, следует выделить несколько главных моментов.
- решение о покупке, и поиск варианта;
- нахождение варианта, и внесение аванса за него;
- расчет с продавцом за квартиру, подписание ДКП, передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя нового владельца;
- получение зарегистрированн
ых документов, подписание передаточного акта квартиры (фактический прием квартиры покупателем, переданной ему продавцом).
Как купить квартиру, чтобы сделка прошла идеально?
В первую очередь, для этого необходимо, понимание покупателем своих материальных возможностей.
Отвлечемся от покупки квартиры, и представим, что мы зашли на сайт к туроператору, и ищем тур для поездки в некую страну. На экране появляется форма запроса, где нам предлагается ввести данные для поиска тура. Категория отеля, цена, система питания, наличие инфраструктуры, и т.д. Нам предоставляется полная свобода выбора....мы можем поставить любые условия, и любую цену. Но.....как только мы заполнили форму запроса, указали отель пять звезд, систему питания все включено, и прочие радости, но при этом поставили низкую сумму покупки тура,-нажимаем кнопку «найти», и в итоге видим информацию, что подходящих туров НЕ найдено, и нам предлагается изменить данные для запроса. Но мы не унимаемся. Мы заходим на сайт другого туроператора, и находим откровенно дешевый тур в дорогую страну, в дорогой отель, с полным комплексом услуг. Что получается в итоге? Оказались за границей-туристо
Примерно то же самое происходит при поиске квартиры, в том случае, если покупатель заведомо хочет приобрести то, на что у него нет денег.
Такого покупателя ничего не ждет, кроме напрасно потраченного времени. И напрасно потраченные время и нервы-это самое лучшее, что может быть. Если же такой покупатель, на свою беду, встретит квартиру , которую продавец предлагает купить по заниженной цене, и такая сделка произойдет, -далее последуют судебные разбирательства, в итоге которых, покупатель останется без квартиры, и без денег. Помните, что отдать деньги- всегда проще, чем получить их назад.
Финансовые возможности-это самое первое, что подлежит анализу, при принятом решении купить квартиру (комнату, дом, долю, и т.д.).
Мы всегда отталкиваемся от чего-то одного. Либо от имующейся у нас суммы, либо от параметров квартиры. Это наши главные фильтры. Установка одновременно двух исходных фильтров НЕВОЗМОЖНА, и кто из специалистов утверждает обратное «мы вам подберем варианты»,-тот либо мошенник, либо уцепился за вас, как за последнюю возможность заработать, и просто надеется в процессе работы с вами, подвести вас к той же информации, которую я пытаюсь довести до вашего сведения, заблаговременно, перед принятием вами важного решения, и совершенно бесплатно для вас.
Что делать, если не хватает денег?
К примеру , у вас в наличии миллион. Этой суммы явно не достаточно, чтобы купить желаемую квартиру. Что делать? Как приумножить свои деньги? Многие люди думают, что ничего особенного с их деньгами не случится. Что надо накопить такую сумму, чтобы сразу хватило на желаемую квартиру, и пусть деньги полежат. Это ошибка.
Как поступить правильно? Ответ простой: вложить имеющиеся деньги с недвижимость.
Даже если эта недвижимость, никогда не понадобится вам лично, для проживания. Все равно покупайте. Доли, комнаты, земельные участки, дома, квартиры в домах-новостройк
Приходите на консультацию, и я из расчета имеющихся у вас денег, подберу выгодный вариант для покупки, с целью приумножения ваших денег. Стоит только начать действовать. А дальше, непременно появятся другие возможности, дополнительные доходы, денежные суммы. Соответственно, продается ранее купленная недвижимость, добавляются появившиеся деньги, и в итоге, общей суммы может хватить на жилье лучшего качества, лучших параметров, в лучшем месте. Главное, начать действовать.
И так, мы определились что в поиске квартиры, мы исходим из имеющейся у нас суммы, либо отталкиваемся от параметров требующейся нам квартиры.
К сожалению, первый вариант, сейчас более распространен. У людей, как правило, ограниченное количество денежных средств.
Допустим, вы пришли ко мне на консультацию по покупке квартиры, и озвучили, что у вас есть в наличии 5 миллионов рублей, на которые вы желаете купить квартиру.
В этой ситуации, я знакомлю вас с базой квартир, имеющихся в продаже. Вам будут представлены все возможные для покупки варианты, из расчета имеющейся у вас денежной суммы. Вы увидите полную картину, что сможете купить, исходя из ваших возможностей.
Далее, исходя из информации в базе, вы делаете свой вывод ,- какие именно квартиры из представленных , вам больше подходят. В каких именно районах мы будем выбирать квартиру, каких именно параметров. Все ваши возможности, исходя из названной вами суммы покупки, -сразу обозначатся в базе, и сразу будет ясно, какая в итоге квартира будет куплена вами.
Если вы пришли на консультацию по покупке квартиры, и начинаете с того, что вам необходима квартира определенных параметров (место, этажность дома, площадь, количество комнат, и т.д.)-вопрос цены остается открытым. Будьте готовы к тому, что ваши параметры я введу в систему запроса, получу варианты квартир, и цена по ним , возможно, превзойдет ваши ожидания.
Но вполне возможно, что вы осведомлены о реальном положении дел на рынке недвижимости, вам известны ваши возможности, и в этом случае, моя предварительная оценка вашего варианта, окажется вполне ожидаемой и предсказуемой для вас. И это очень хорошо, тем легче нам будет работать. Мы конкретизируем свои задачи, и быстро прийдем к желаемому результату.
И так, мы определились по цене, предварительным параметрам, и преступили к работе.
Можем рассмотреть два варианта. Первый вариант: нахожу для вас варианты квартир, звоню и договариваюсь о просмотрах, вы смотрите и принимаете решение. Второй вариант: вы получаете от меня по электронной почте варианты квартир, с телефонами продавцов, звоните сами по вашему выбору, договариваетесь, смотрите. Можно совместить и оба варианта. В любом случае, все адреса продаваемых квартир и телефоны продавцов, будут вам даны мною.
Если вы выберете вариант самостоятельного обзвона квартир, то столкнетесь со следующим обстоятельством. Вы обнаружите, что реально отвечают на звонки, в лучшем случае, 50% авторов объявлений. Другие 50% отсутствуют (отключен телефон, никто не отвечает, и т.д.). Из тех авторов объявлений, что ответили на ваш звонок, примерно половина согласится показать вам продаваемый объект недвижимости. Из тех объектов, что вы просмотрите, -примерно у двух-трех будут приемлемыми ситуации по документам на объект недвижимости, и адекватные по условиям продажи. В итоге, вам придется выбирать для покупки вариант, в лучшем случае, из двух-трех квартир.
И так, вы уже выбрали квартиру. Возникает вопрос внесения аванса. Без аванса, никоим образом невозможно выйти на сделку. По крайней мере, сделки без внесения авансов-это исключение из правил.
Для чего нужно вносить аванс за квартиру?
Чтобы возникли взаимные обязательства продавца и покупателя. Существенное условие договора аванса, -цена за объект недвижимости, срок заключения сделки, возможность возврата аванса покупателю продавцом в полном объеме, в случаях предусмотренных законом, в том числе и в случае обнаружения юридических пороков объекта недвижимости.
Если мы, как покупатели, внесли аванс продавцу, то с этого момента наступает обязанность продавца, предоставить нам информацию о квартире, документы на квартиру, и т.д. Соответственно, у нас появляется возможность юридической проверки квартиры.
Аванс может быть внесен на основании письменного договора (соглашения), подписываемого сторонами.
Один из важных вопросов, -это проверка объекта недвижимости, на так называемую юридическую чистоту. Если в части выбора квартиры, покупатель может самостоятельно осуществить работу, то в части юридической проверки объекта, без юриста ему не обойтись. В данном случае, мне бесполезно озвучивать вам методику проверки квартиры. Потому что мало заказать документы для проверки,- их еще нужно уметь правильно читать (и между строк тоже!), толковать, применять, делать правильные выводы из прочитанного, и в случае обнаружения того или иного юридического порока, -оценить его значимость, освятить реальную ситуацию покупателю, обсудить с ним все возможные риски, предпринять возможные действия для получения дополнительных гарантий от продавца объекта недвижимости. Решение о покупке объекта, всегда остается за покупателем .
И так, квартира выбрана, аванс внесен, проверка квартиры проведена, юридические пороки документов на квартиру (или их отсутствие) выявлены. Дело за малым, надо выходить на сделку.
Назначаем день сделки, встречаемся.
Основная схема расчета между продавцом и покупателем,-чер
Арендуется ячейка, заключается договор, оговариваются условия доступа к ячейке, по которым продавец имеет право забрать свои деньги, при предъявлении ДКП с штампом Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на имя нового владельца. Положили деньги в ячейку, закрыли, ключ отдали покупателю на хранение, подписали ДКП, передали на государственную регистрацию.
Реже, но тем не менее, встречаются иные схемы расчета продавца и покупателя за квартиру. Деньги могут быть переданы наличными до подписания ДКП, могут быть перечислены на счет продавца, как до, так и после сделки и государственной регистрации перехода собственности на имя нового владельца.
И так, ДКП подписан, переход права собственности на имя нового владельца зарегистрирован, -настал момент для покупателя передать ключ от ячейки продавцу, и получить расписку об оплате квартиры, или подписать акт приема-передачи денежных средств. Я предпочитаю, чтобы мои клиенты подписывали акт приема-передачи денежных средств , чтобы и у продавца и у покупателя был свой экземпляр акта, и чтобы продавец всегда помнил, сколько денег получил от покупателя, и за что расписался,-во избежание любых неточностей и недомолвок.
Принимаем квартиру фактически, получаем ключи от квартиры, подписываем передаточный акт. Просим предоставить продавца квитанции за оплату коммунальных услуг, и справку об отсутствии задолженностей по оплате. В случае обнаружения задолженности,-в
Таким образом, сделка наша прошла успешно,и мы прощаемся до новых встреч, до новых сделок. После сделки, вы в любое время можете позвонить мне, и проконсультирова