Обмен квартиры на меньшую, с получением доплаты

В этой статье, я в общих чертах расскажу, об обмене квартиры на меньшую, с условием получения доплаты, за уменьшение жилплощади.

Допустим, человек имеет в собственности единственную квартиру, в ней же живет, в ней же прописан. К примеру, у него появилась необходимость обменять свою квартиру на квартиру меньшей площади, и получить доплату.

Какова схема сделки по обмену большей квартиры на меньшую, с получением доплаты?

1.      Имеющаяся квартира выставляется в продажу,

2.      Находится покупатель, принимается аванс за квартиру на определенный срок,

3.      Находится квартира, необходимая для покупки,

4.      Вносится аванс за выбранную квартиру (срок аванса в договоре должен быть указан день в день, со сроком за продаваемую квартиру),

5.      Совершается сделка по продаже старой квартиры, и покупке новой квартиры, в один день (закладка денег в банковскую ячейку, подписание ДКП (как правило в простой письменной форме), передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя новых владельцев,

6.      Получение зарегистрированных документов,

7.      Получение доплаты (денег из банковской ячейки), обмен расписками или иными документами, подтверждающими факт расчетов между продавцами и покупателями,

8.      Прием КУПЛЕННОЙ (новой) квартиры и подписание по ней передаточного акта (то есть, в данном случае, вы покупатель, а из своей старой (проданной) квартиры, пока не выезжали),

9.      Фактический переезд со старой квартиры на новую, передача документов на прописку на новой квартире (выписка со старой квартиры произойдет по специальной почте).

Таким образом, вы переезжаете на новую квартиру, у вас нет проблемы с пропиской, с переездом, с вопросом проживания между сделками, и т.д. Все сроки, необходимые для прописки по новому месту жительства , и фактического освобождения вашей квартиры, указываются в договоре купли-продажи, и являются существенным условием договора,

10.  Подписание передаточного акта и фактическая передача проданной квартиры новому владельцу (вашему покупателю).

 

Какие особенности у обмена через альтернативную продажу?

 

1.      Вопрос возможно решить, только с участием специалиста, или агентства недвижимости. Покупатель, узнав что собственник самостоятельно продает альтернативную квартиру, испугается внести за нее аванс. Потому что есть огромный риск для него, остаться и без квартиры, и без аванса, потеряв время и деньги.

Выше, я привела самую простую, символическую схему обмена, которая может быть осложнена различными нюансами. «Цепочка» квартир, условно, принята самая простая, -две квартиры, но так бывает далеко не всегда. В альтернативной сделке, могут собраться 10 и более квартир. Тогда, закладка денег в банковскую ячейку происходит строго по схеме, разработанной специалистами. Несколько ДКП подписываются в один день , происходят корректировки и согласования в процессе сделки, существенных условий договора. Происходит передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на новых владельцев, передается сразу несколько пакетов документов! Возможны технические ошибки, которые подлежат немедленному исправлению, во избежание приостановки государственной регистрации. Все эти действия должны быть правильно организованы, и проведены грамотными специалистами.

2.      Часто бывает, что ожидания по фактически полученной вами доплате, не оправданы. С одной стороны, вы обмениваете большую площадь на меньшую, справедливо рассчитывая на существенную доплату. Но что получается по факту? Почему доплата не столь велика, как вам бы хотелось?

Причин к тому несколько:

- услуги специалиста по альтернативной сделке достаточно велики,

- приходится снижать цену за свою квартиру, потому что она продается с отсрочкой физического и юридического освобождения (время, предусмотренное в ДКП на переезд и прописку-выписку),

- приходится покупать новую квартиру за несколько завышенную цену, так как у продавца из-за нашей квартиры осложняется механизм получения денег (продавец нам продает свободную квартиру, а это всегда дороже!!!),

- уходят деньги на переезд,

- уходят деньги на ремонт.

В итоге, полученная по сделке доплата, существенно уменьшается, и это надо обязательно принимать во внимание.

3.      Риск распада цепочки квартир, невыхода на сделку, напрасно затраченного времени, необходимость возвращения всех авансов, возможность неувязок. Это юридический аспект, и человеческий фактор. Чем больше в «цепочке» квартир, тем больше вероятность обнаружения юридических пороков в одной из квартир, которая в дальнейшем может повлечь за собой распад всей сделки. Плюс человеческий фактор (болезнь, изменение обстоятельств, изменение решения о продаже) любого собственника квартиры из «цепочки». Как всегда, следствие-распад всей сделки.

4.      Неудобство расчетов. Представьте себе ситуацию собственника продаваемой квартиры (продавца), который завершает вашу «цепочку», и забирает деньги из ячейки. То есть, этот человек никакую квартиру взамен не покупает,- просто продает свою. Вот он продал свою собственную квартиру, выполнил все обязательства, а причитающиеся ему деньги из ячейки, все равно забрать не может. Потому что в «цепочке» несколько квартир, и его квартира-последняя. И другие продавцы, тоже должны продать свои квартиры, выполнить все условия, должны быть зарегистрированы все переходы права собственности на имя новых владельцев. И только после всего выше перечисленного, и после предоставления нашему продавцу, всех подтверждающих документов от других продавцов других квартир, наш конечный продавец получит свои деньги. То есть, получение им денег из ячейки, за честно проданную квартиру, зависит от совершенно посторонних людей, на действия которых он повлиять НЕ СМОЖЕТ. Вопрос решается посредством договоренностей. Вот за все эти неудобства и риски, продавцу конечной квартиры, придется переплачивать -вам лично, человеку решившемуся на обмен своей квартиры через альтернативную куплю-продажу.

Что же в итоге? Создается впечатление, что обмен большей квартиры на меньшую с целью получения доплаты, имеет одни отрицательные стороны. Нет, это не так. Чтобы обмен совершился удачно, нужен правильный расчет. И обязательное участие специалиста в работе по вашей сделке.

Как сделать, чтобы доплаты хватило на всё задуманное?

Для этого необходимо:

- правильно оценить продаваемую квартиру,

- правильно оценить покупаемую квартиру,

- правильно оценить состояние покупаемой квартиры, и затраты на ремонт,

-учесть оплату юридической помощи специалиста, который будет сопровождать вас в процессе работы по сделке,

- правильно оценить стоимость вещей, мероприятий, на которые вы планируете потратить полученные в качестве доплаты деньги,

- еще раз все взвесить и подумать, так ли вам необходимо получение доплаты, и не будете ли вы в последствие сожалеть о совершенной сделке.

Должна обратить ваше внимание, что сумму доплаты можно увеличить за счет района, категории дома, региона нахождения квартиры. В конце концов, в ряде случаев, в качестве альтернативной квартиры, можно рассмотреть квартиру в строящемся доме.

Уважаемые посетители сайта, если вам понадобится моя помощь в совершении сделки,-звоните, приходите на консультацию. Вместе примем правильное решение, и осуществим задуманные планы. Всем желаю выгодных и легких сделок)


Вернуться назад